Владелец приобрел земельный участок у физического лица. Тогда необходимо ответить на вопрос о законности проведения той сделки. Отдельные случаи требуют проведения проверки всей цепочки договоров купли-продажи, которые были заключены по отношению к конкретному земельному участку.
Какие необходимо задавать вопросы? Они не отличаются от тех, что актуальны при необходимости проверить риски сделок, которые планируется совершить с продавцом. Речь идет, например, о соблюдении порядка одобрения сделки, отсутствии намерения продать недвижимость перед объявлением банкротства и другие.
Если объект недвижимости сравнительно новый, то покупателю важно установить законность проведения регистрации на него. Даже если в ЕГРН вы найдете запись о регистрации права, то это не исключает наличия рисков. Так, это может быть признание объекта самовольной постройкой. Помимо этого и судебный акт , прописывающий законность регистрации права не может давать полной гарантии. В настоящее время немало случаев мошенничества в отношении документов, не имеющих юридическую силу. При регистрации права Росреестр в некоторых случаях может закрыть глаза на отсутствие каких-либо документов списке. Но в будущем, при возникновении спора о законности регистрации, суд в первую очередь потребует регистрационное дело. И вот тут может обнаружиться, что в нем нет нужных сведений или документов.
Все это говорит о том, и так указано в правилах юридического аудита объекта недвижимости, что необходимо осуществить проверку документов, на основании которых совершена регистрация. Необходимо сделать анализ, соответствует ли их содержание норма законодательной базы, действующим в момент регистрации. Как показывает практика, самыми частыми нарушениями в процедуре регистрации объекта недвижимости является тот факт, что объект построена на участке, где запрещено сооружение объектов капитального строительства, присутствуют нарушения в разрешенном использовании участка, регистрация выполнена в упрощенном порядке в отношении объекта, который не относится к категории льготных и другие.
Все эти факты свидетельствуют о том, что в первую очередь следует убедиться в том, что разрешение на строительство имеет законную силу, как в отношении строительства, так и ввода в эксплуатацию. Кроме того, следует обратить внимание и получить данные о том, что используемый упрощенный порядок регистрации объекта был применен на законных основаниях. И это не все мероприятия.
Помимо всего прочего, следует проверить сведения, зафиксированные в ЕГРН или БТИ, если объект был зарегистрирован ранее. Это касается изменений площади, этажности и другие. Известно, что в отношении объектов недвижимости существует срок исковой давности, он составляет три года. Но вам потребуется провести проверку и за более поздний период. В соответствии с практикой, следует заметить, что срок давности может быть изменен при определенных обстоятельствах. Это касается, например, ситуации, когда объект нежилой недвижимости был введен в эксплуатацию после 1995 года. Но если строительство было завершено до этого периода, то объект все равно следует проверить. Достаточно часто строения, возведенные на бумаге в наше время, на самом деле оказываются введенными в эксплуатацию еще в советское время.
Перед тем, как приобрести недвижимость, важно осуществить проверку права и на землю. Это особенно актуально в случае, когда земельный участок продается без капитального строения или на нем имеется новое здание, возведенное сравнительно недавно.
Помимо этого, необходимо узнать, был ли земельный участок сформирован в соответствии с законными основаниями, является ли собственностью или находится в аренде. Важно, чтобы при этом обязательно соблюдался порядок, который действует в отношении государственных и муниципальных земельных участков. Речь идет о торгах или любом другом основании, которое допускает предоставление участка без проведения обязательной процедуры.
Еще одна ситуация – участок передается в обход торгов, а между тем, последние являются обязательным условием. Также упускается момент обязательного публичного информирования о предоставлении участка. Другой вариант – незаконное использование льгот при предоставлении земельного участка. И это далеко не все риски.
Следует напомнить еще об одном моменте - несоответствие границ надела тем данным, что были известны ранее. И данное несоответствие зафиксировано на публичной кадастровой карте. Это может быть наложение на земли лесного фонда, территории особо охраняемых зон и прочие. Возможны спорные ситуации и по поводу компетенции федеральных и местных органов в отношении земельного участка.